Se compra, pero sin banco: las hipotecas se derrumbaron en la Ciudad y ya explican solo 1 de cada 10 operaciones
En mayo se firmaron 5.435 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, casi las mismas que un año atrás. Pero las que llevaron un crédito hipotecario cayeron 54,8% y, en cinco meses, el crédito acumula una baja del 37%. El mercado inmobiliario aguanta —sostenido por compradores que pagan con ahorros—, mientras el motor que prometía democratizar el acceso a la vivienda, el crédito, se apaga. Esta es la anatomía de un mercado que sigue vivo pero cambió de combustible.
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires difundió a fines de junio los números del mercado inmobiliario porteño de mayo, y adentro de la estadística conviven dos historias opuestas. La primera: se firmaron 5.435 escrituras de compraventa, apenas 3,1% menos que en mayo de 2025. Un mercado que, medido en cantidad de operaciones, prácticamente no se movió.
La segunda historia está debajo. De esas 5.435 compras, solo 587 se hicieron con un crédito hipotecario: un 54,8% menos que las 1.297 de un año atrás. En los primeros cinco meses del año se firmaron 3.387 hipotecas contra 5.394 en 2025, una baja acumulada del 37%. La pregunta que ordena esta nota: si se sigue comprando casi lo mismo, ¿con qué plata se compra ahora que el crédito desapareció?
Un −54,8%, aislado, no dice cuánto pesa. Cobra sentido al lado de lo que fue el crédito hace poco más de un año. A mediados de 2024, el relanzamiento de los préstamos hipotecarios UVA —ajustados por inflación— reactivó un mercado que llevaba años casi sin financiamiento: para fines de 2024 y principios de 2025, más de una de cada cinco escrituras porteñas llevaba hipoteca. Ese fue el pico. En mayo de 2026, la proporción cayó a 10,8%: apenas una de cada diez.
Un mercado, dos velocidades
Variación interanual en mayo de 2026 (%). Las compras aguantan y el dinero operado sube; el crédito se hunde.
El gráfico muestra la escisión: el monto total operado creció 8,5% interanual en pesos (a $848.932 millones) y la cantidad de escrituras casi no cedió, pero el crédito se cayó por el precipicio. Es un mercado que se mantiene en pie sacándose de encima, justamente, la pata que lo había hecho crecer. El acumulado del año lo confirma: 23.487 escrituras entre enero y mayo, apenas 1,2% menos que en 2025.
△ La cocina del dato
La cifra ancla sale del informe mensual de escrituras de compraventa que publica el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la fuente oficial del dato: cada acto de compraventa pasa por una escribanía, así que el registro cuenta operaciones cerradas, no intenciones ni consultas. Los números de mayo se difundieron el 23 de junio de 2026.
Para verificar que el desplome del crédito es real y no un efecto del registro notarial, lo cruzamos con una fuente independiente y de otra metodología: los desembolsos de préstamos hipotecarios que informa el BCRA (dinero efectivamente prestado por los bancos, todo el país). Ambas mediciones coinciden en la magnitud: la caída interanual ronda el 50%. Cuando dos sistemas de medición distintos —escrituras notariales y desembolsos bancarios— apuntan al mismo número, el dato queda confirmado.
Acá está lo que le toca al bolsillo. El crédito hipotecario es, para la enorme mayoría de las familias, la única forma de comprar una vivienda sin tener el 100% del precio ahorrado en dólares. Cuando el crédito se apaga, no es que se compran menos casas en total —el volumen aguanta—, sino que cambia quién puede comprar: vuelve a ser un mercado para quien ya tiene el capital, y se cierra para el que necesitaba financiarse.
De 1.297 a 587 hipotecas en un año
Cantidad de compraventas firmadas con crédito en la Ciudad. Mayo 2025 vs. mayo 2026.
¿Y por qué se frenó? La explicación central son las tasas. Los créditos UVA que reactivaron el mercado en 2024 salían con tasas cercanas al 4-5% real; en 2026, aun después de que varios bancos las recortaran, siguen por encima de esos valores, y la cuota mensual se comió buena parte de la demanda. El detalle esperanzador está en el corto plazo:
El rebote de junio, sobre un piso bajo
Monto mensual prestado en hipotecas, total país (US$ millones, estimado sobre datos del BCRA).
Las dos lecturas son ciertas al mismo tiempo. Para el que mira el volumen, el mercado inmobiliario porteño está sano y estable. Para el que necesitaba un préstamo para dejar de alquilar, 2026 fue un año de puertas que se cerraron: el financiamiento se redujo a la mitad y la vivienda con crédito volvió a ser un producto de nicho. El rebote de junio insinúa un piso, no todavía una reactivación.
¿Por qué el crédito UVA se enfrió? La cuenta de la cuota+
El crédito hipotecario UVA ajusta el capital por inflación (el índice UVA sigue al costo de la construcción y a los precios), y encima cobra una tasa real por arriba de ese ajuste. Cuando se relanzaron en 2024, esa tasa real rondaba el 4-5% anual y hacía que la cuota inicial fuera comparable a un alquiler. En 2026, con tasas todavía más altas —cercanas al 6-6,5% en el Banco Nación y de 7,5% a 8,5% en la banca privada, según los relevamientos de mercado—, la cuota que exige el banco para el mismo monto es más pesada, y el ingreso mínimo requerido para calificar sube. Resultado: menos familias entran.
El costado que matiza el pesimismo es que los bancos empezaron a competir bajando tasas en el primer semestre, y el número de junio ya mostró un rebote mensual. Pero para que el crédito vuelva a los niveles de 2024-2025 hacen falta dos cosas que todavía no están firmes: tasas más bajas de manera sostenida y previsibilidad sobre la inflación, que es la que determina cuánto se ajusta el capital de la deuda.
Entonces, ¿quién compra? El mercado del ahorro+
Si el crédito explica cada vez menos operaciones y el volumen total casi no cae, la aritmética obliga a una conclusión: crecieron las compras sin financiamiento, es decir, con ahorros propios, ventas de otra propiedad o dólares del colchón. El valor promedio de la operación en mayo fue de US$110.080 —un 7,7% menos que un año atrás medido en dólares, aunque un 12% más en pesos—, señal de que el ticket sigue siendo alto para el bolsillo argentino y accesible sobre todo para quien opera con capital ya formado.
Esto tiene una consecuencia social concreta: sin crédito, el mercado inmobiliario deja afuera al comprador de primera vivienda, que es justamente el que más necesita financiarse. La estabilidad del volumen convive con un mercado más regresivo en cuanto a quién accede.
¿Qué mirar en el segundo semestre? Tasas, inflación y precios+
Escenario de reactivación: si la desinflación se consolida y los bancos sostienen la baja de tasas, la cuota se vuelve a acercar a un alquiler y el crédito repunta. El rebote de junio sería el primer eslabón. Volvería a entrar el comprador que hoy no califica.
Escenario de estancamiento: las tasas se mantienen altas en términos reales, el crédito queda como producto marginal y el mercado sigue funcionando solo con capital propio, a un volumen estable pero sin crecer, y con precios en dólares que se mueven poco.
La variable a vigilar: la tasa real de los créditos UVA y la evolución de la inflación (que ajusta el capital). Si ambas ceden, la casa con cuota vuelve a estar al alcance de más gente. Con Interés va a volver sobre este dato con las escrituras del segundo semestre para ver si el rebote de junio fue un piso o el comienzo de una recuperación.