El mercado de alquileres se dio vuelta: la oferta en CABA se multiplicó por casi cuatro
Desde que el DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres, la cantidad de departamentos ofrecidos en la Ciudad creció 287,9% (Mercado Libre–UdeSA) y los aumentos se desaceleraron hasta rozar la inflación: cerca del 33% interanual, según tres índices independientes. Para el que busca, más opciones. Para el que ya alquila, la cuenta sigue apretada. Los números —y sus dos lecturas—, a la vista.
El mercado de alquileres porteño es hoy casi el opuesto del que había hace dos años. En 2023, bajo la Ley de Alquileres (contratos de tres años, ajuste anual), muchos propietarios habían retirado sus unidades: había poca oferta y los precios de publicación corrían por delante de todo. A fines de 2023 el DNU 70/2023 derogó esa ley y liberó las condiciones de contrato —plazo, moneda y frecuencia de ajuste—. La oferta volvió en masa.
El dato lo mide, entre otros, el relevamiento de Mercado Libre Inmuebles con la Universidad de San Andrés: a junio de 2026 hay 287,9% más departamentos publicados que al momento de la derogación, casi cuatro veces. El instituto de estadística de la Ciudad (IDECBA) habla de un récord de avisos, y el Centro CEPA, de un "abrupto incremento de la superficie ofertada". Con más oferta compitiendo, la otra pata se movió sola: los aumentos, que durante 2024 y 2025 le ganaban a la inflación, en 2026 se frenaron hasta quedar a su altura. La pregunta que ordena esta nota: si el mercado se normalizó, ¿por qué el inquilino sigue diciendo que no llega?
Un +287,9% aislado impresiona, pero cobra sentido al lado del "antes". La Ley de Alquileres 27.551, sancionada en 2020, buscó proteger al inquilino con contratos largos y ajustes anuales; su efecto no deseado fue que buena parte de los dueños prefirió no alquilar o pasar al alquiler temporario. Cuando el DNU liberó las reglas, esas unidades volvieron. Este es el salto, medido en cantidad de avisos:
Los departamentos que volvieron al mercado
Cantidad de avisos de alquiler en CABA. Índice base 100 = fines de 2023 (derogación de la ley).
La segunda mitad de la historia es el precio. Con la oferta abundante, la suba de los alquileres publicados se desaceleró hasta alinearse con la inflación general. Y acá aparece un detalle que Con Interés no deja pasar: no lo dice un solo índice, lo dicen tres mediciones independientes, y todas caen cerca del 33,5% interanual que informó el INDEC.
Tres índices, el mismo veredicto: ≈ inflación
Variación interanual del alquiler de oferta en CABA (%), por fuente, contra la inflación del INDEC.
Para dimensionar el "después": según Zonaprop, ese +31,3% interanual es la menor suba anual desde 2019, y en el semestre el alquiler subió 15,7% contra una inflación acumulada de 16,8% (INDEC) — es decir, apenas por debajo. La foto ya no es la de los precios disparándose; es la de un mercado que dejó de correr.
△ La cocina del dato
Las tres fuentes miden lo mismo desde ángulos distintos: el precio de oferta, es decir, lo que se pide en un aviso nuevo. Zonaprop arma su índice con las publicaciones de su portal; el IDECBA (instituto de estadística de la Ciudad) toma los precios de los portales de oferta online; y Mercado Libre Inmuebles con la Universidad de San Andrés releva los avisos de esa plataforma. Que tres metodologías independientes coincidan es lo que nos permite publicar el dato como sólido.
La precisión clave: todo esto es el precio de publicación, no el que paga quien ya tiene contrato. Ese otro número lo mide el INDEC dentro del IPC, en el ítem "Alquiler de la vivienda", que en junio subió 7,0% en un solo mes: los contratos vigentes se ajustan por fórmulas atadas a la inflación pasada (el ICL) y todavía vienen "corriendo de atrás". Por eso el mercado que ve quien busca hoy no es el mismo que siente quien ya alquila.
Acá está el giro. "Más oferta y precios en la inflación" suena a buena noticia, y para una parte de los inquilinos lo es. Pero el precio de publicación mide cuánto sale entrar a un departamento, no si el sueldo alcanza para pagarlo. Y ahí los otros indicadores cuentan una historia más áspera: según una encuesta nacional de la Federación de Inquilinos (junio 2026), el 73% de los inquilinos arrastra deudas —más de la mitad se endeudó para comprar comida—. El mercado se normalizó en oferta; la capacidad de pago, no necesariamente.
La brecha también es geográfica. El relevamiento de Mercado Libre–UdeSA muestra que la desaceleración no es pareja en el Gran Buenos Aires: el sur sigue más caliente que el norte.
La misma tendencia, distinta temperatura
Variación interanual del alquiler de oferta a junio 2026 (%), por zona. Línea punteada: inflación 33,5%.
△ ¿Cómo te afecta?
Si estás buscando departamento, jugás con una cancha más amplia que hace dos años: hay muchos más avisos y los precios de publicación suben cerca de la inflación, no por encima. Tenés más margen para comparar, negociar y no aceptar lo primero. Conviene mirar la moneda y la frecuencia de ajuste del contrato: con el DNU quedaron libres, así que dos avisos parecidos pueden tener cláusulas muy distintas.
Si ya tenés contrato vigente, tu cuota no sigue al mercado de oferta sino a la fórmula pactada (muchas veces el ICL, atado a inflación y salarios pasados). Por eso podés estar pagando subas de 7% en un mes mientras los avisos nuevos se desaceleran: el que renueva hoy suele encontrar mejores condiciones que el que está a mitad de contrato.
Si tenés un inmueble para alquilar, la contracara es la rentabilidad: volvió a subir respecto de los mínimos de la Ley de Alquileres (el CEPA la ubica en torno al 1% trimestral para un monoambiente), pero sigue siendo baja frente a otras opciones. Más competencia de avisos significa que sobrevalorar el precio deja la unidad vacía más tiempo.
△ Otras miradas
La desregulación cumplió lo que prometía: la oferta se multiplicó, la escasez cedió y los precios de publicación dejaron de correr por encima de la inflación. El inquilino recuperó poder de elección y de negociación que no tenía bajo la ley anterior.
El problema de fondo no es la cantidad de avisos sino la accesibilidad: los precios "duplican la inflación" en términos acumulados, el 73% de los inquilinos tiene deudas (Federación de Inquilinos) y muchos contratos se pactan en dólares o con plazos cortos. La oferta creció, dicen, pero el acceso a la vivienda empeoró.
Las dos lecturas conviven, y por eso "el mercado mejoró" y "alquilar sigue siendo un problema" pueden ser, a la vez, ciertas. La derogación resolvió un problema de oferta que la ley había agravado; no resolvió el problema de fondo, que es cuánto pesa el alquiler sobre un salario que recién empieza a dejar de caer. Con Interés no baja línea sobre si la ley debía caer: muestra el abanico y los números.
Qué cambió exactamente con el DNU 70/2023+
La Ley de Alquileres 27.551 (2020) fijaba tres condiciones rígidas: contrato mínimo de tres años, ajuste una vez al año por un índice oficial (el ICL) y precio en pesos. El DNU 70/2023, de fines de diciembre de 2023, derogó esa ley y liberó las tres variables: hoy las partes pactan libremente plazo, moneda y periodicidad del ajuste. En la práctica aparecieron contratos de dos años, en dólares o con actualización trimestral. Para el propietario, menos rigidez y por eso más disposición a ofrecer; para el inquilino, más oferta pero también más letra chica que leer.
Por qué tu contrato sube distinto que el mercado+
Hay dos "precios del alquiler" que conviene no confundir. El precio de oferta (Zonaprop, IDECBA, ML–UdeSA) es lo que se pide en un aviso nuevo hoy: refleja la competencia actual y por eso se desaceleró con la oferta abundante. El precio de los contratos vigentes es lo que efectivamente pagan los hogares y lo capta el INDEC en el IPC; se mueve por las cláusulas de ajuste ya firmadas —muchas atadas al ICL, que combina inflación y salarios pasados—, así que llega "con retraso". En junio ese ítem subió 7,0% mensual mientras los avisos nuevos subían cerca del 1,4%. La misma palabra, "alquiler", esconde dos dinámicas.
La pregunta que la oferta no responde: ¿alcanza el sueldo?+
Que los precios de publicación acompañen la inflación no dice nada sobre si son pagables. La accesibilidad depende de la relación entre el alquiler y el ingreso, y ahí los datos de las organizaciones de inquilinos marcan tensión: un alquiler medio de un 2 ambientes cercano a los $860.000 mensuales pesa fuerte sobre un salario que, en términos reales, recién dejó de caer. El 73% de endeudamiento que reporta la Federación de Inquilinos es el termómetro de esa cuenta. El próximo dato a vigilar es si el salario real recupera terreno: si lo hace, el alquiler "en la inflación" empieza a sentirse menos; si no, la mejora de oferta convive con un problema de bolsillo. Con Interés va a volver sobre este dato cuando se conozcan los precios de oferta del segundo semestre.