El aumento más grande de septiembre es 35,52% y el más chico 1,8%. Comparar los dos es un error: uno es de un año
Las listas de aumentos que circulan a fin de mes ponen todos los porcentajes en la misma columna, y ahí se arma el malentendido. El 35,52% de los alquileres viejos es un ajuste anual; el 6,22% de los alquileres nuevos es trimestral; todo lo demás —transporte, prepagas, colegios, empleadas domésticas— es mensual. Llevados todos a la misma vara, el orden se da vuelta por completo: el aumento más fuerte de septiembre no es el del alquiler, es el del tren, que sube 14,29% en un solo mes.
Todos los meses, en los últimos días, aparece la misma nota en todos los portales: la lista de aumentos que llegan. Es útil y la gente la busca. El problema es el formato, porque pone en una misma columna porcentajes que no miden lo mismo, y el ojo los compara igual.
La lista de septiembre de 2026, tal como se publicó, es esta. Alquileres bajo la ley 27.551 (la derogada): 35,52%. Alquileres nuevos, ajustados por IPC: 6,22%. Tren del AMBA: 14,29%, con el boleto mínimo pasando de $420 a $480. Colectivo en la Ciudad: 4,1%, con el mínimo en $887,99; en el conurbano, $1.158,97. Subte: de $1.621 a $1.753. Colegios privados con aporte estatal: 4,2% en la Ciudad y 2,5% en la provincia. Prepagas: entre 1,9% y 3,11% según la empresa y el plan. Empleadas domésticas: 1,8%, con la hora con retiro en $3.871,87.
Leída así, la conclusión parece obvia: lo que más aumenta en septiembre es el alquiler, y por lejos. Pero el 35,52% no es un aumento de septiembre. Es el aumento de un año entero que se aplica en septiembre, porque esos contratos ajustan una sola vez cada doce meses. El 6,22% tampoco es mensual: es trimestral, se aplica una vez cada tres meses.
Comparar un porcentaje anual con uno mensual es como comparar un sueldo con un ingreso diario. La operación que falta es una sola, y una vez hecha la lista cambia de orden.
Para poner todo en la misma vara hay que preguntarse cuánto por mes equivale cada ajuste. Y la cuenta no es dividir por doce: los aumentos se componen, es decir que cada mes se aplica sobre lo que ya subió el anterior. El 35,52% anual equivale a 2,57% mensual, porque 1,0257 elevado a la doce da 1,3552. El 6,22% trimestral equivale a 2,03% mensual.
La lista, como la vemos todos los meses
Los porcentajes que se difundieron para septiembre, sin distinguir el período que cubre cada uno. Dos de ellos no son mensuales.
Ahora la misma lista, con todo llevado a equivalente mensual. El primer puesto cambia de dueño y el alquiler cae al cuarto lugar.
La misma lista, comparable
Cada ajuste convertido a su equivalente mensual compuesto. Los que ya eran mensuales quedan igual; el anual y el trimestral se traducen.
La conclusión se da vuelta. El aumento más fuerte de septiembre es el del tren, con 14,29% en un solo mes: si se repitiera doce veces, sería un 397% anual. Le siguen los colegios porteños y el colectivo. El alquiler bajo la ley vieja queda quinto, entre las prepagas y los colegios bonaerenses.
Eso no significa que el inquilino la pase mejor de lo que parece. Significa algo distinto y más incómodo: el suyo es el único aumento que llega todo junto. El que viaja en tren paga 14,29% más este mes y el mes que viene otro tanto sobre esa base; el que alquila bajo la ley 27.551 no pagó nada de aumento durante once meses y en el mes doce le suben 35,52% de golpe. La suma anual puede ser parecida; el golpe de caja, no.
△ La cocina del dato
Los porcentajes de la lista no son nuestros: son los que publicaron Infobae, El Cronista e iProfesional a fines de agosto, y que revisamos uno por uno buscando desacuerdos. La mayoría coincide exactamente entre las tres fuentes. Lo que agrega esta nota es la conversión a equivalente mensual, que es cálculo propio y está explicado paso a paso en la capa 6 para que cualquiera pueda rehacerlo.
El 35,52% viene del ICL. El Índice de Contratos de Locación lo publica el Banco Central entre el 3 y el 8 de cada mes y lo creó la propia ley 27.551. No es el IPC: se construye combinando en partes iguales la variación de los precios al consumidor y la de los salarios formales (RIPTE), con la idea de que el alquiler siga la capacidad de pago del inquilino y no solo los precios. Por eso el ajuste de septiembre (35,52%) es menor que el de agosto (34,95% según El Cronista, que consigna la desaceleración).
Dos desacuerdos entre fuentes que dejamos a la vista. Primero, el colectivo del conurbano bonaerense: Infobae informa 4,3% y El Cronista 4,7%, aunque las dos coinciden en el valor final del boleto mínimo, $1.158,97. Por eso en los gráficos usamos el porcentaje del colectivo de la Ciudad, donde no hay discrepancia, y del conurbano publicamos el monto. Segundo, el subte: se informa un aumento de 4,1% junto con un pasaje que va de $1.621 a $1.753, y esos dos datos no cierran entre sí —de $1.621 a $1.753 hay 8,1%—. No pudimos resolver cuál de los dos es el correcto, así que dejamos el subte fuera de los gráficos y publicamos solo el monto nuevo.
Lo que no pudimos cerrar. Las tarifas de luz, gas y agua no estaban oficializadas al cierre de esta nota, aunque las tres fuentes anticipan que habrá ajuste. Y falta el dato que ordenaría toda la discusión: cuánto pesa cada uno de estos rubros en el gasto de un hogar concreto. Eso no lo define una lista: lo define cada presupuesto.
La razón por la que esto importa no es la aritmética: es que la lista mal comparada lleva a decisiones equivocadas.
Un inquilino que ve "35,52%" y "6,22%" en la misma columna puede concluir que le conviene renegociar hacia el régimen nuevo. Pero el 6,22% es trimestral: cuatro ajustes por año sobre base compuesta dan 27,3% anual, no 6,22%. La distancia real entre los dos regímenes en este momento es de unos ocho puntos anuales, no de veintinueve. Puede seguir conviniendo, pero por ocho puntos y con otra distribución en el tiempo, que es una decisión distinta.
Del otro lado, el transporte es el rubro que más rápido se mueve y el que menos aparece en los titulares, porque sus montos son chicos. Un boleto de tren que pasa de $420 a $480 son sesenta pesos; para quien hace dos viajes por día, veinte días al mes, son $2.400 más por mes, y ese aumento vuelve a aplicarse el mes siguiente sobre la nueva base.
Y hay una asimetría que conviene nombrar: en la lista de septiembre, el ítem que menos sube (1,8%) es un ingreso, no un gasto. Es el salario por hora de las trabajadoras de casas particulares. En el mismo mes en que el transporte sube 14,29% y los colegios porteños 4,2%, ese ingreso se ajusta 1,8%.
△ ¿Cómo te afecta?
Si alquilás, lo primero es mirar qué dice tu contrato, no qué dice la lista: si es anterior a la derogación de la ley 27.551 y ajusta por ICL, tu aumento es anual y este mes puede tocarte el 35,52%. Si es nuevo y ajusta por IPC cada tres meses, el número que te corresponde es 6,22%. Son dos mundos distintos con el mismo nombre.
Si viajás todos los días, el transporte es tu inflación personal más alta este mes y probablemente el próximo. Vale la pena hacer la cuenta concreta de tu recorrido: dos viajes por día, veinte días, y comparar con lo que pagabas en agosto.
Si querés saber cuánto subió TU costo de vida y no el promedio, la lista no alcanza: hay que pesar cada rubro por lo que gastás en él. Para eso está la calculadora "tu canasta", que repondera el IPC con tu propio gasto y te devuelve tu número. Corre entera en tu navegador y no guarda nada.
Cómo se pasa un aumento anual a mensual (la cuenta, entera)+
La tentación es dividir por doce: 35,52 ÷ 12 = 2,96%. Está mal, y está mal por una razón que vale para todo lo que se ajusta en el tiempo: los porcentajes se componen. Si algo sube 2,96% doce veces seguidas, no sube 35,52%: sube 41,9%, porque cada mes se aplica sobre un valor ya aumentado.
La cuenta correcta es la raíz doceava. Se busca la tasa mensual m tal que (1 + m)12 = 1,3552. Despejando: m = 1,35521/12 − 1 = 0,0257, es decir 2,57%.
La verificación es directa: 1,0257 elevado a la doce da 1,3552, que es exactamente el 35,52% de partida.
Para el ajuste trimestral de 6,22% el razonamiento es el mismo con exponente 3: 1,06221/3 − 1 = 2,03% mensual. Y en sentido inverso, el 14,29% mensual del tren, si se repitiera doce meses, daría 1,142912 = 4,97, es decir un 397% anual.
Es la misma matemática que hay detrás de la TNA y la TEA de un plazo fijo, y la misma razón por la cual una tarjeta de crédito que cobra 8% mensual no cobra 96% anual sino 151%.
Qué es el ICL y por qué no es el IPC+
El Índice de Contratos de Locación nació con la ley 27.551 de alquileres, sancionada en 2020, y lo publica el Banco Central. Su diseño responde a una decisión de política: que el alquiler no siguiera solo a los precios sino también a lo que la gente gana.
Por eso se construye combinando dos series: la variación del índice de precios al consumidor y la del RIPTE, que es la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables. Si los precios corren más rápido que los salarios, el ICL queda por debajo del IPC y el alquiler sube menos que la inflación; si los salarios corren más rápido, pasa lo contrario.
Ese diseño tiene una consecuencia práctica que muchos inquilinos descubren tarde: como el ICL es acumulativo y el ajuste es anual, el porcentaje que se aplica en septiembre de 2026 refleja lo que pasó entre septiembre de 2025 y agosto de 2026. Es un espejo retrovisor de doce meses, no una foto del mes.
La ley 27.551 fue derogada, pero los contratos firmados bajo su vigencia siguen rigiéndose por ella hasta que terminen. Por eso conviven hoy dos regímenes con reglas distintas, y por eso la lista de aumentos tiene dos filas de alquileres.
La tabla completa de septiembre de 2026+
| Rubro | Publicado | Período | Equiv. mensual |
|---|---|---|---|
| Tren AMBA (a $480) | 14,29% | mensual | 14,29% |
| Colegios privados CABA | 4,2% | mensual | 4,20% |
| Colectivo CABA (a $887,99) | 4,1% | mensual | 4,10% |
| Prepagas (tope) | 3,11% | mensual | 3,11% |
| Alquiler ley 27.551 (ICL) | 35,52% | anual | 2,57% |
| Colegios privados PBA | 2,5% | mensual | 2,50% |
| Alquiler nuevo (IPC) | 6,22% | trimestral | 2,03% |
| Casas particulares (a $3.871,87/h) | 1,8% | mensual | 1,80% |
Quedan fuera de la tabla el subte (los dos datos publicados no cierran entre sí; el pasaje nuevo es de $1.753), el colectivo del conurbano (dos fuentes informan porcentajes distintos para el mismo boleto de $1.158,97) y luz, gas y agua, que no estaban oficializadas al cierre de esta nota.