Un dos ambientes usado en la Ciudad cuesta 74,3 sueldos promedio: en 2019 hacían falta 128,5
El metro cuadrado se publica a US$2.343, 17% menos que hace siete años, y el sueldo formal promedio vale 43% más en dólares. Entre los períodos sin cepo, hay que volver a 2017 para encontrar una cuenta tan favorable. Lo que no volvió es el crédito: las hipotecas firmadas en la Ciudad cayeron 47% en un año.
Un departamento usado de dos ambientes se publicaba en la Ciudad de Buenos Aires a un promedio de US$2.343 por metro cuadrado entre abril y junio de 2026, según el Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA), que releva los avisos del portal Argenprop. Con una superficie promedio de 42 m², la unidad tipo costaba US$98.406. Es un dato provisorio, publicado el 28 de agosto.
En el mismo trimestre, el sueldo formal promedio del país (el RIPTE, que publica la Secretaría de Trabajo) fue de $1.867.739 brutos por mes, y el dólar mayorista del Banco Central promedió $1.409,65. Pasado a dólares, el sueldo daba US$1.325.
La cuenta: el dos ambientes equivalía a 74,3 sueldos. Son unos seis años de sueldo bruto completo, sin gastar nada en otra cosa. En el segundo trimestre de 2019, el último antes del cepo de septiembre de ese año, hacían falta 128,5.
La serie del IDECBA para los dos ambientes usados arranca a fines de 2006. Cruzada con el RIPTE y el dólar oficial, muestra que el departamento se abarató en sueldos por dos caminos a la vez. El precio en dólares bajó: el metro cuadrado tocó su máximo en el cuarto trimestre de 2018 (US$2.878,5) y hoy está 18,6% por debajo. Y el sueldo en dólares subió: de US$925,7 en el segundo trimestre de 2019 a US$1.325, un 43,1% más, porque los salarios en pesos le ganaron al dólar oficial en ese período.
Sin cepo, la cuenta no era tan favorable desde 2017
Precio publicado del metro cuadrado (IDECBA) por 42 m², dividido por el RIPTE trimestral pasado a dólares con el tipo de cambio mayorista del BCRA. Los períodos con cepo cambiario quedan sombreados y sin línea: el dólar oficial no era el precio al que se compraban propiedades.
Con la vara de hoy, la cuenta de 2026 es la más favorable desde el segundo trimestre de 2017 (72,1 sueldos) entre los trimestres sin cepo. El piso de toda la serie comparable es el tercer trimestre de 2011, justo antes del cepo de ese año: 69,8. El techo, 133,1, llegó a fines de 2018, cuando la devaluación de ese año le recortó al sueldo más de un tercio de su valor en dólares (de US$1.394,8 en el primer trimestre a US$908,2 en el cuarto) mientras los departamentos seguían en máximos.
El promedio de la Ciudad esconde una distancia enorme entre barrios. Con la misma superficie de 42 m² y el mismo sueldo promedio, un dos ambientes usado en Villa Lugano cuesta 45,6 sueldos; en Palermo, 98,8; en Puerto Madero, 184.
De Lugano a Palermo, el doble; a Puerto Madero, el cuádruple
Precio publicado del metro cuadrado de cada barrio (IDECBA) por 42 m², dividido por el RIPTE del trimestre en dólares (US$1.325). Doce barrios seleccionados.
Los precios, además, están quietos. En un año el metro cuadrado de los dos ambientes usados subió 1,4% en dólares, y el IDECBA describe un mercado estable: variaciones de entre −0,3% y 0,3% contra el trimestre anterior en los usados y la mayor cantidad de avisos en venta desde que arrancó su serie, en 2015. Las escrituras de compraventa en la Ciudad fueron 16.897 entre abril y junio, 0,3% más que un año antes y, según el IDECBA, el mejor segundo trimestre en 18 años. Las hipotecarias, en cambio, fueron 1.961: 47,1% menos.
△ La cocina del dato
Camino de verificación: estadística oficial recalculada, con contraste independiente. El precio publicado de los departamentos de la Ciudad lo mide como estadística oficial un solo organismo, el IDECBA. Usamos las tres condiciones de nuestro protocolo.
1. Está en el documento oficial. El Informe de resultados 2052 del IDECBA (28/08/2026), cuadro C.2, registra para los dos ambientes usados del segundo trimestre de 2026 un precio de US$2.343 por m², una suba interanual de 1,4%, una superficie de 42 m² y un precio por unidad de US$98.406, todo provisorio.
2. Se recalcula. La planilla del IDECBA (MI_DVP_AX03.xlsx) da US$2.343,2 para el trimestre y US$2.309,8 un año antes: +1,45%, que el informe redondea en 1,4%. El RIPTE de abril, mayo y junio ($1.837.609,35; $1.849.727,96; $1.915.878,76) promedia $1.867.738,69; el dólar de referencia del BCRA de esos meses ($1.381,45; $1.397,24; $1.450,27) promedia $1.409,65. El sueldo en dólares es US$1.325,0 y 98.406 / 1.325,0 = 74,3. Para el segundo trimestre de 2019: 42 × 2.831,3 / (40.717,81 / 43,9855) = 128,5. Hicimos la misma cuenta para los 79 trimestres de la serie.
3. El contraste independiente. Zonaprop, otro portal, publica su propio índice con su propia muestra de avisos. En junio de 2026 ubicó el metro cuadrado de los departamentos de la Ciudad en US$2.467, con una suba de 1,6% en doce meses; para un dos ambientes de 50 m², US$2.491 por m². La del IDECBA para los usados es 1,4%. Zonaprop incluye unidades a estrenar, que son más caras, y por eso su nivel es más alto: con su precio de los dos ambientes y la misma superficie de 42 m², la cuenta da 79,0 sueldos. La dirección y el orden de magnitud coinciden.
Por qué sacamos el cepo. Entre fines de 2011 y 2015, y entre septiembre de 2019 y abril de 2025, hubo restricciones para comprar dólares y el dólar oficial no era el precio al que se pagaban las propiedades. Pasar el sueldo a dólares con ese tipo de cambio lo inflaría artificialmente. Por eso el gráfico no muestra esos trimestres, y la comparación con 2019 usa el segundo trimestre, el último completo antes del cepo de septiembre.
Qué no afirmamos. Son precios de publicación, no de escrituras: lo que se termina pagando puede ser distinto. El RIPTE es un promedio nacional de sueldos formales brutos, antes de descuentos; en la Ciudad los sueldos suelen ser más altos. Con los descuentos de ley del 17%, la cuenta en sueldos de bolsillo daría unos 89,5: es una aproximación, no un dato publicado. Para comparar entre años fijamos la superficie en 42 m². Y desde junio el dólar subió: en septiembre promedió $1.513,89, 7,4% más que en el segundo trimestre, lo que empeora algo la cuenta del tercer trimestre, que el IDECBA todavía no publicó.
Para quien cobra en pesos y quiere comprar, la vivienda se mide en sueldos, no en dólares. Esa cuenta mejoró mucho desde 2019: el mismo departamento cuesta 54 sueldos menos. Pero la mejora vino en buena parte de un dólar barato contra los salarios, que puede darse vuelta, y llega en un momento en que el crédito retrocede: con 74 sueldos de precio, casi nadie compra sin hipoteca, y las escrituras con hipoteca cayeron a la mitad en un año.
△ ¿Cómo te afecta?
Si alquilás y pensás en comprar, la referencia del IDECBA para un dos ambientes usado es US$98.406, y varía de unos US$60.000 en Villa Lugano a unos US$131.000 en Palermo para la misma superficie. Con un sueldo formal promedio, son unos seis años de ingresos brutos completos.
Si ahorrás en dólares para la vivienda, tu ahorro compra hoy más metros que en 2019, porque el metro cuadrado está 18,6% debajo de su máximo de 2018. Si ahorrás en pesos, lo que mueve tu cuenta es la relación entre tu sueldo y el dólar: cuando el dólar sube más que los salarios, el departamento se aleja aunque su precio no cambie.
La cuenta, trimestre por trimestre, fuera del cepo +
Sueldos para un dos ambientes usado de 42 m² (segundo trimestre de cada año salvo indicación): 2007 89,3 · 2008 81,9 · 2009 93,4 · 2010 82,0 · 2011 71,6 · 3T-2011 69,8 · 2016 78,0 · 2017 72,1 · 2018 96,6 · 4T-2018 133,1 · 2019 128,5 · 2025 77,9 · 3T-2025 84,9 · 4T-2025 86,2 · 1T-2026 81,0 · 2026 74,3.
Metro cuadrado de los dos ambientes usados, en dólares: 2T-2007 1.260 · 2T-2011 1.870,5 · 2T-2017 2.517,7 · 4T-2018 2.878,5 (máximo) · 2T-2019 2.831,3 · 3T-2023 2.085,5 (el más bajo desde el 3T-2011) · 2T-2025 2.309,8 · 2T-2026 2.343,2. Hasta julio de 2011 el IDECBA usaba avisos de Buscainmueble, entre octubre de 2011 y abril de 2015 de Adinco y desde julio de 2015 de Argenprop.
Los dos ambientes a estrenar +
Los dos ambientes a estrenar se publicaron a US$3.215 por m² en el segundo trimestre de 2026 (+3,7% interanual), con 47 m² de superficie promedio y US$151.105 por unidad: 114 sueldos promedio. Según el IDECBA, los precios de las unidades nuevas quedaron apenas 2,0% debajo de los máximos de su serie, mientras los usados siguen 19,0% abajo.