Los locales de los shoppings de IRSA vendieron 8,6% menos en un año, pero IRSA facturó 2,1% más por esos shoppings
En los 15 shoppings de IRSA los comercios vendieron menos y el dueño cobró más. Entre julio de 2025 y junio de 2026 los locales vendieron $3,74 billones: 8,6% menos que un año antes, en pesos ajustados por inflación. La ropa y el calzado explican ocho de cada diez pesos de la caída. Aun así, lo que IRSA facturó por sus shoppings subió 2,1%, porque el alquiler fijo creció casi lo mismo que cayó el alquiler que se cobra como porcentaje de las ventas.
En los shoppings de IRSA se vendió menos y, aun así, el dueño de los shoppings cobró más. IRSA es la empresa con más centros comerciales del país: entre otros, Alto Palermo, Abasto, Alcorta, Patio Bullrich, Dot Baires, Alto Rosario y Mendoza Plaza. El 21 de octubre presentó ante la SEC, el regulador de Estados Unidos, su informe anual (formulario 20-F) por el ejercicio que cerró el 30 de junio de 2026. Ahí informa cuánto vendieron sus locatarios, los comercios que alquilan los locales.
Entre julio de 2025 y junio de 2026 esos comercios vendieron $3.739.833 millones, contra $4.090.433 millones el año anterior: 8,6% menos. Las dos cifras están en pesos de junio de 2026, porque las normas contables obligan a las empresas argentinas a reexpresar sus balances por inflación. Es una caída real, no un efecto de los precios.
En el mismo informe, los ingresos del segmento de shoppings de IRSA pasaron de $361.288 millones a $368.822 millones, 2,1% más. Las dos cifras van en direcciones opuestas, y la explicación está en cómo se cobra un local de shopping. Antes, el tamaño de la caída.
La caída no es de un año. En el ejercicio 2024 los locales habían vendido $4.209.099 millones, también en pesos de junio de 2026. Contra esa cifra, en dos años las ventas bajaron 11,1%: 2,8% en el primero y 8,6% en el segundo.
Y el 8,6% es un piso, porque en la cuenta entra un shopping que el año anterior no estaba entero. IRSA compró Terrazas de Mayo en diciembre de 2024, así que en el ejercicio 2025 sumó poco más de medio año de ventas y en 2026 sumó el año completo. Sin él, los otros 14 shoppings vendieron 10,3% menos.
La ropa y los electrodomésticos cayeron; la comida y el hogar, no
Variación de las ventas de los locales de los shoppings de IRSA, ejercicio jul-2025/jun-2026 contra jul-2024/jun-2025, en pesos de junio de 2026.
La caída tiene un rubro: ropa y calzado. Es más de la mitad de lo que se vende en estos shoppings (52,4%) y cayó 12,5%: de $2.238.777 millones a $1.958.536 millones. Esos $280.241 millones menos son el 79,9% de la caída total, que fue de $350.600 millones.
Los electrodomésticos cayeron todavía más, 18,4%. En cambio, los patios de comida y restaurantes vendieron 2,7% más, y hogar y decoración, 30,9% más. No se dejó de comprar todo por igual: lo que se recortó fue, sobre todo, la ropa.
Por shopping, la caída fue casi general: 12 de los 15 vendieron menos. Los que más cayeron fueron Alto Noa, en Salta (−21,3%), Abasto (−20,6%) y el Soleil Premium Outlet, en San Isidro (−19,7%). Solo subieron Dot Baires (+9,0%), La Ribera, en Santa Fe (+9,4%), y Terrazas de Mayo, por el año completo.
En el interior la baja fue mayor que en el área metropolitana: −10,5% contra −7,8%. Hasta acá, las ventas. Queda por explicar cómo IRSA, con locales que vendieron menos, facturó más.
Lo que IRSA perdió en alquiler por ventas lo recuperó con el alquiler fijo
Cambios en los ingresos del segmento de shoppings de IRSA, ejercicio 2026 contra 2025, en millones de pesos de junio de 2026.
Un local de shopping paga dos alquileres. Uno es fijo, el alquiler base. El otro es un porcentaje de lo que vende, que IRSA llama alquiler contingente. Cuando las ventas caen, cae el segundo.
Eso es lo que pasó en el último ejercicio. Según el 20-F, el alquiler por porcentaje bajó $22.306 millones y el fijo subió $22.433 millones, por «mejoras en las negociaciones» con los locatarios y el año completo de Terrazas de Mayo. Las dos partidas casi se anulan: los ingresos por alquileres quedaron prácticamente iguales (+0,04%).
El 2,1% de suba total lo pusieron el estacionamiento, que subió por «ajustes de tarifas por encima de la inflación», las comisiones y los derechos de admisión.
Por eso la cuenta del dueño mejora aunque la de los inquilinos empeore. Por cada $100 que vendieron los locales, IRSA facturó por sus shoppings $9,86, cuando un año antes facturaba $8,83. Es una cuenta nuestra y aproximada: los ingresos del segmento incluyen estacionamiento y otros conceptos que no paga el comercio.
El negocio igual tuvo su costo: los gastos del segmento subieron 35,9%, por seguridad y limpieza, y la ganancia bruta de los shoppings bajó 0,7%, a $331.253 millones.
△ La cocina del dato
Camino de verificación: documentos de la empresa ante el regulador, recálculo y contraste oficial. La cifra ancla, −8,6%, figura en el 20-F de IRSA y, con los mismos números, en el 20-F de Cresud, su controlante, que lo presentó el mismo día ante la SEC. La recalculamos dos veces: las ventas de los 15 shoppings suman exactamente $3.739.833 millones (2026), $4.090.433 millones (2025) y $4.209.099 millones (2024), y las ventas por rubro suman lo mismo. El cociente da −8,57%. Las ventas son las que informan los propios comercios al shopping, al 100% de cada centro aunque IRSA no sea dueña del 100% de todos, y no incluyen Oeste Outlet (en obra) ni Los Gallegos, comprado en junio de 2026.
El contraste: el INDEC también ve la caída, y el tamaño depende de con qué se descuenta la inflación. La Encuesta nacional de centros de compras del INDEC, que mide todos los shoppings del país, da para el mismo período (julio de 2025 a junio de 2026) una baja de 3,3% a precios constantes. Esa serie descuenta la suba de precios de lo que se vende en los shoppings, que fue de 21,6%. IRSA, en cambio, reexpresa con el índice de precios al consumidor general, que subió más: 32,8% en promedio y 33,5% de junio a junio. Si a las ventas a precios corrientes del INDEC se les descuenta el mismo IPC general mes por mes, la baja es de 11,4%. Con la misma vara, el INDEC y el balance de IRSA van en la misma dirección y con un tamaño parecido. La diferencia que queda tiene explicación en el universo: IRSA tiene 15 shoppings y el INDEC mide todos.
Qué es cálculo nuestro. Las variaciones por rubro y por shopping, el 79,9% de la caída que explica la ropa, el −10,3% sin Terrazas de Mayo, los $9,86 por cada $100 y la deflación de la serie del INDEC por el IPC. Para el INDEC sumamos los índices mensuales del cuadro 1 y del cuadro 2 del informe de julio de 2026; los de julio a diciembre de 2024 salen de las variaciones interanuales de 2025 que publica el mismo cuadro.
Porque los shoppings de IRSA son una muestra grande del consumo en los shoppings del país. Según el 20-F, con datos del INDEC, IRSA tiene 410.356 metros cuadrados alquilables: el 32% de la superficie de todos los centros comerciales. El segundo operador, Cencosud, tiene el 22,7%.
Y porque muestra en qué se recorta. Lo que más cayó fue la ropa, el calzado y los electrodomésticos. Lo que se sostuvo fueron los patios de comida, el entretenimiento y los servicios, y lo que creció, hogar y decoración. La propia empresa, en el resumen del ejercicio que presentó ante la SEC el 3 de septiembre, dijo que el segmento de shoppings tuvo ingresos «en línea con la inflación».
Las pruebas apuntan al mismo lugar: en los shoppings de IRSA se vendió menos por segundo año, sobre todo ropa, y el contrato de alquiler, con su parte fija, protegió al dueño. La caída la absorbieron los comercios. Lo que esta nota no mide es cuánto ganaron o perdieron esos comercios: de ellos, el informe de IRSA dice cuánto vendieron.
△ ¿Cómo te afecta?
Si tenés un comercio en un shopping o pensás abrir uno: el alquiler tiene una parte fija y otra que es un porcentaje de lo que vendés. En el último año, en IRSA, la parte fija subió en términos reales y la variable cayó con las ventas. Cuando se vende menos, el peso del alquiler sobre lo que entra a la caja es mayor.
Si trabajás en un local de ropa o de electrodomésticos: son los dos rubros que más cayeron en estos shoppings, 12,5% y 18,4% en términos reales. Los patios de comida y el entretenimiento, en cambio, vendieron un poco más.
Si tenés acciones u obligaciones negociables de IRSA: la nota cuenta el negocio desde los papeles de la empresa, no la inversión. No es una recomendación sobre ningún instrumento.
Las ventas de los locales, shopping por shopping+
| Shopping | 2024 | 2025 | 2026 | Var. 26/25 |
|---|---|---|---|---|
| Alto Palermo | 546.540 | 473.731 | 429.093 | −9,4% |
| Abasto Shopping | 570.294 | 533.392 | 423.585 | −20,6% |
| Alto Rosario | 440.861 | 452.280 | 407.254 | −10,0% |
| Dot Baires | 355.587 | 369.204 | 402.362 | +9,0% |
| Alto Avellaneda | 434.678 | 458.766 | 398.249 | −13,2% |
| Alcorta Shopping | 316.711 | 276.670 | 264.488 | −4,4% |
| Distrito Arcos | 327.465 | 279.773 | 252.235 | −9,8% |
| Mendoza Plaza | 257.517 | 258.450 | 225.953 | −12,6% |
| Soleil Premium Outlet | 261.995 | 258.610 | 207.582 | −19,7% |
| Alto Comahue | 144.356 | 163.532 | 160.296 | −2,0% |
| Terrazas de Mayo | — | 67.882 | 131.028 | +93,0% |
| Patio Bullrich | 175.252 | 142.903 | 130.558 | −8,6% |
| Alto Noa | 168.077 | 151.351 | 119.176 | −21,3% |
| Córdoba Shopping | 141.270 | 135.207 | 112.848 | −16,5% |
| La Ribera Shopping | 68.496 | 68.682 | 75.126 | +9,4% |
| Total | 4.209.099 | 4.090.433 | 3.739.833 | −8,6% |
En millones de pesos de junio de 2026, ejercicios cerrados el 30 de junio. Fuente: IRSA, 20-F ante la SEC (21/10/2026), Item 4, «Tenant retail sales». Terrazas de Mayo se compró en diciembre de 2024: en 2025 suma solo una parte del año. La Ribera es de un negocio conjunto en el que IRSA tiene el 50%.
Las ventas por rubro, en millones de pesos+
| Rubro | 2025 | 2026 | Var. | Peso 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Ropa y calzado | 2.238.777 | 1.958.536 | −12,5% | 52,4% |
| Varios | 553.950 | 512.403 | −7,5% | 13,7% |
| Gastronomía | 495.549 | 508.896 | +2,7% | 13,6% |
| Electrodomésticos | 457.054 | 372.851 | −18,4% | 10,0% |
| Hogar y decoración | 106.859 | 139.834 | +30,9% | 3,7% |
| Entretenimiento | 120.077 | 123.431 | +2,8% | 3,3% |
| Servicios | 102.485 | 104.846 | +2,3% | 2,8% |
| Tienda departamental | 15.682 | 19.036 | +21,4% | 0,5% |
| Total | 4.090.433 | 3.739.833 | −8,6% | 100% |
En millones de pesos de junio de 2026. Fuente: IRSA, 20-F ante la SEC (21/10/2026). Variaciones y pesos: cálculo propio.
El INDEC, con dos maneras de descontar la inflación+
| Jul-2025 a jun-2026 contra un año antes | Variación |
|---|---|
| Ventas de todos los shoppings, a precios corrientes (INDEC) | +17,6% |
| Precios de lo que se vende en los shoppings (índice implícito, INDEC) | +21,6% |
| Ventas a precios constantes del INDEC | −3,3% |
| Ventas del INDEC descontadas por el IPC general, mes por mes | −11,4% |
| Ventas de los locales de IRSA, en pesos de junio de 2026 (IPC) | −8,6% |
Fuente: INDEC, Encuesta nacional de centros de compras, julio de 2026 (cuadros 1 y 2), e índice de precios al consumidor nacional (serie publicada en datos.gob.ar); IRSA, 20-F. Las cuatro primeras filas son cálculo propio sobre los índices mensuales del INDEC. En julio de 2026, el primer mes del nuevo ejercicio de IRSA, el INDEC registró una suba interanual de 1,9% a precios constantes.