Los seis hoteles de Chapadmalal salen a concesión con un canon base de $199 millones por mes, y quien se quede con todos empieza a pagar en el sexto año
La concesión de los hoteles 1 a 6 de la Unidad Turística Chapadmalal es por 30 años, pero si un solo oferente gana los seis, el primer pago llega en el mes 61. El piso lo fija el pliego del concurso que abrió la AABE el 22 de octubre: 94.682,87 UVA por mes, $199 millones al valor de la UVA que usó el Tribunal de Tasaciones y $205,3 millones al de hoy.
La Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) llamó a concurso para entregar en concesión, por 30 años, los hoteles 1 a 6 de la Unidad Turística Chapadmalal, el complejo de turismo social de la costa bonaerense, y el concesionario no empieza a pagar cuando firma. El aviso salió en el Boletín Oficial el 22 de octubre: es el Concurso Público 392-0005-CPU26, las ofertas se reciben en COMPR.AR hasta el 27 de noviembre a las 12 y ese mismo día se abren.
La pregunta es cuánto va a pagar el que se lo quede. La respuesta está en el pliego de condiciones particulares (PLIEG-2026-97074544-APN-DCCYS#AABE), que se puede descargar desde la ficha del proceso en COMPR.AR. Cada hotel, con su área de influencia, es un renglón con un canon mínimo propio, expresado en UVA, la unidad que se actualiza todos los días con la inflación. Sumados, los seis dan 94.682,87 UVA por mes.
El Tribunal de Tasaciones también lo dio en pesos: $199.014.000 por mes, y $71.645.040.000 por los 360 meses del contrato. Esos pesos están calculados con la UVA del 2 de septiembre de 2026, de $2.101,90. Con la UVA de hoy, $2.168,29, el mismo piso equivale a $205,3 millones por mes, unos US$133.000 al dólar mayorista oficial.
El dato que cambia la cuenta está en el artículo 22 del pliego. Si los seis renglones quedan en manos de un único concesionario, hay un diferimiento de 60 meses; si se adjudican por separado, de 36. Para medir qué significa, hay que ver primero cómo se reparte el piso y después cuándo entra la plata.
Primero, cómo se reparte el piso. El hotel 5 tiene el canon más alto y también el renglón más grande: 13,9 hectáreas, con el edificio de Administración-Correo, el Centro Médico, el restaurante "La Barraca de Chapa" y el "Café del Lago". El más barato es el hotel 2.
Canon base mensual por renglón, en UVA
Al lado, el equivalente en pesos con la UVA del 26/10/2026 ($2.168,29).
Después, cuándo se paga. El canon total ofrecido, en UVA, no se achica por el diferimiento: se reparte en menos cuotas. Con los seis hoteles en una sola mano, el concesionario paga 300 cuotas desde el mes 61; con adjudicaciones por renglón, cada uno paga 324 cuotas desde el mes 37.
Por eso cada cuota es más grande que el canon mensual. Al canon base, la de los seis juntos queda en 113.619,44 UVA por mes, un 20% más: unos $246,4 millones por mes con la UVA de hoy.
Pago mensual al canon base, en UVA, a lo largo de los 360 meses
Los seis hoteles sumados. La línea punteada es el canon mensual sin diferimiento.
Como el canon está en UVA, esperar no le hace perder valor por la inflación: cada cuota se paga con la UVA del último día hábil del mes anterior. Lo que el artículo 22 no agrega es un interés por la espera: el total en UVA es el mismo con o sin diferimiento, y el pliego solo cobra intereses si hay mora (artículo 24).
Durante cinco años el Estado no cobra canon, mientras el concesionario hace las obras del artículo 19 del pliego: el destino de la concesión, según el pliego, es "la puesta en valor, restauración, refuncionalización, explotación y mantenimiento" de los sectores, catalogados como Monumento Histórico Nacional. Además del canon, el concesionario le paga a la AABE una comisión del 2% sobre cada cuota.
Los hoteles 7, 8 y 9 no entran en el concurso. Y el Estado no venía invirtiendo en los que sí: el Presupuesto 2026 tenía $19,7 millones para la refuncionalización y restauración del Hotel N° 4, y en el crédito vigente esa línea quedó en cero, según Presupuesto Abierto.
△ La cocina del dato
El camino de verificación: documento oficial recalculado, con contraste independiente. La cifra ancla, $199.014.000 por mes (94.682,87 UVA), sale del cuadro de valor del artículo 8 del pliego, vinculado al proceso el 21/10/2026 y aprobado por la Resolución RESFC-2026-60-AABE#JGM, que la AABE atribuye al Tribunal de Tasaciones de la Nación. La recalculamos de dos maneras. Primero, la suma de los seis renglones da exactamente $199.014.000 y 94.682,87 UVA, y cada canon por 360 da el total en pesos del cuadro. Segundo, el cociente entre pesos y UVA da $2.101,90 en los seis renglones, que es el valor de la UVA del 2 de septiembre de 2026 en la serie del BCRA: los pesos y las UVA del cuadro son la misma cifra a esa fecha.
El contraste. La ficha del proceso en COMPR.AR, un documento distinto del pliego, pide garantías de mantenimiento de oferta que son exactamente 12 veces el canon base mensual de cada renglón (de $278.040.000 para el hotel 2 a $585.960.000 para el hotel 5), y una garantía de impugnación de $716.450.400, el 1% de los $71.645.040.000 del total. La misma ficha fija la UVA de $2.142,08 del 5 de octubre de 2026 para pasar las ofertas a pesos, que coincide con la serie del BCRA.
Qué no cierra en el pliego, y cómo lo resolvimos. El cuadro trae también el total en UVA por 360 meses. En los renglones 1 y 2 ese total no es exactamente 360 veces el canon mensual (difiere en 108 y 126 UVA, menos de 0,01%). Usamos el canon mensual, que es el que el pliego toma como base de cotización, y no citamos esos dos totales.
Qué no afirmamos. Los montos son pisos: la oferta ganadora puede ser mayor, y el canon pesa solo una parte de la evaluación, junto con el anteproyecto y el plan de inversión. No sabemos cuánto va a ofertar nadie ni si va a haber oferentes. Las equivalencias en pesos de hoy y en dólares (mayorista oficial del 26/10/2026, $1.540,4751) son referencias: el valor real de cada cuota dependerá de la UVA del mes en que se pague.
Chapadmalal es propiedad del Estado nacional y lo va a seguir siendo: lo que se concede es el uso, por 30 años. El precio de ese uso es lo que el Estado va a cobrar por el complejo durante tres décadas, y el pliego deja ver dos decisiones. Una, que el piso lo fija una tasación oficial y se ajusta por inflación, así que no se licúa. La otra, que el Estado acepta cobrar recién desde el sexto año, y que las obras de restauración quedan a cargo del concesionario.
El pliego, además, empuja hacia un solo concesionario: el que se quede con los seis hoteles tiene dos años más de gracia que el que gane renglones sueltos. Y el contrato se firma recién cuando los sectores estén "totalmente desocupados", según el artículo 9.
El piso, entonces, lo fija una tasación oficial, se ajusta por inflación y se empieza a cobrar recién desde el mes 37 o el 61. Lo que el pliego no puede fijar queda abierto: cuánto se va a ofertar por encima de ese piso, y si va a haber oferentes.
△ ¿Cómo te afecta?
Si pagás impuestos, el canon va a la Tesorería General de la Nación. Al canon base, son 34,1 millones de UVA en 30 años, unos $73.908 millones con la UVA de hoy, pero la primera cuota llega cinco años después de la firma del contrato si gana un solo concesionario (tres, si se adjudica por renglón).
Si alguna vez veraneaste en Chapadmalal con el turismo social, el pliego concede la explotación comercial de los seis hoteles, con "actividades hoteleras, turísticas, gastronómicas, recreativas, deportivas y de servicios complementarios". En el texto del pliego que leímos no aparecen las palabras "turismo social" ni "tarifa".
El cuadro de valor completo, renglón por renglón
| Renglón | Superficie | Canon mensual (UVA) | Canon mensual TTN ($) | Total 360 meses TTN ($) | Garantía de oferta ($) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Hotel 1 | 79.291 m² | 14.439,31 | 30.350.000 | 10.926.000.000 | 364.200.000 |
| 2 · Hotel 2 | 63.041 m² | 11.023,35 | 23.170.000 | 8.341.200.000 | 278.040.000 |
| 3 · Hotel 3 | 70.995 m² | 12.443,02 | 26.154.000 | 9.415.440.000 | 313.848.000 |
| 4 · Hotel 4 | 75.524 m² | 19.434,79 | 40.850.000 | 14.706.000.000 | 490.200.000 |
| 5 · Hotel 5 | 138.909 m² | 23.231,36 | 48.830.000 | 17.578.800.000 | 585.960.000 |
| 6 · Hotel 6 | 66.823 m² | 14.111,04 | 29.660.000 | 10.677.600.000 | 355.920.000 |
| Total | 494.583 m² | 94.682,87 | 199.014.000 | 71.645.040.000 | 2.388.168.000 |
Pesos del Tribunal de Tasaciones a la UVA del 02/09/2026 ($2.101,90). La garantía de oferta de cada renglón es 12 veces su canon mensual.
Cuánto valen los edificios, según la misma tasación
El pliego exige un seguro contra incendio por los valores que fijó el Tribunal de Tasaciones en su informe IF-2026-91401494-APN-TTN#MEC del 18/09/2026, que cubren solo las construcciones, sin terreno ni equipamiento. Sumados, los seis renglones dan $16.812.650.800. Un año de canon base, $2.388.168.000, equivale al 14,2% de ese valor.
Las fechas del concurso
Publicación en el Boletín Oficial: 22/10/2026. Consultas: hasta el 16/11/2026 a las 17. Ofertas y apertura: 27/11/2026 a las 12, por COMPR.AR. Mantenimiento de oferta: 90 días corridos. Plazo del contrato: 360 meses desde la firma.