Los alquileres que se ajustan por ICL suben 31,4% en noviembre: la suba anual más baja desde que existe el índice, y menos que la inflación
Los alquileres que se ajustan por ICL suben este mes menos que los precios. Un contrato que se actualiza una vez por año con el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central y vence su año el 1 de noviembre sube 31,4%; la inflación fue de 33,4% en los doce meses a septiembre. Es además la variación anual más baja del índice desde que se puede medir, en julio de 2021. La razón está en la fórmula: la mitad del ICL son salarios, y los salarios subieron menos que los precios. Un alquiler de $500.000 pasa a $657.188.
Quien alquila con un contrato que se actualiza por ICL y cumple su año en noviembre paga 31,4% más desde este mes. Es menos de lo que subieron los precios en el último año, 33,4%, y menos de lo que había subido el mismo índice un año atrás, 42,3%.
El dato sale de la serie diaria del Banco Central (BCRA). El Índice para Contratos de Locación valía 28,31 el 1 de noviembre de 2025 y vale 37,21 el 1 de noviembre de 2026. El cociente entre los dos da 1,3144.
Ese es el multiplicador que se aplica al alquiler. Uno de $300.000 pasa a $394.313; uno de $500.000, a $657.188; uno de $700.000, a $920.064.
El ICL nació en 2020 para los contratos de la Ley de Alquileres 27.551, como dice la comunicación del BCRA que fijó su método. El Decreto 70/2023 derogó esa ley en su artículo 249, y desde entonces el índice de ajuste lo eligen las partes. El BCRA lo sigue publicando todos los días, y lo usan los contratos que lo pactaron.
Primero, la tendencia. El 31,4% de noviembre cierra una bajada de casi dos años. A comienzos de 2025, un contrato que cumplía su año pagaba casi el triple: la variación anual del ICL fue de 190,7% el 1 de enero de 2025, todavía arrastrando la inflación de 2024. En noviembre de 2025 había bajado a 42,3%. Desde junio de 2026 se mueve entre 31,4% y 32,0%, y este mes marca el piso.
De 190,7% a 31,4% en menos de dos años
Variación del ICL en los doce meses al primer día de cada mes, de enero de 2025 a noviembre de 2026, en %.
Después, el récord. El piso anterior era de agosto: el 1 de agosto de 2026 el ICL marcaba 31,52% anual. Noviembre lo perfora por 0,08 puntos, con 31,44%.
Antes de 2025 no hay nada parecido. La primera comparación anual posible, en julio de 2021, dio 41,0%. El pico de la serie, medida el primer día de cada mes, fue el 1 de agosto de 2024, con 247,6%. Falta explicar por qué el índice frenó por debajo de los precios.
La explicación no es casualidad: es la fórmula. El índice combina, en partes iguales, la variación de los precios (el IPC del INDEC) y la de los salarios registrados (el RIPTE, que publica la Secretaría de Seguridad Social). En los meses que entran en la cuenta de este año, los precios subieron 33,5% y los salarios, 29,6%. La mitad de cada uno da 31,5%: el ICL quedó en el medio. Por eso sube menos que la inflación.
El ICL queda entre los precios y los salarios
Variación en doce meses, en %.
Una medición independiente apunta en la misma dirección. El alquiler que mide la estadística de la Ciudad de Buenos Aires no usa el ICL. El IPCBA, que releva lo que pagan los inquilinos porteños, registró en septiembre una suba de 30,9% en doce meses en el «alquiler de la vivienda», también debajo del nivel general de precios de la Ciudad (32,9%).
△ La cocina del dato
El camino de verificación: estadística oficial recalculada desde la serie cruda, con un contraste independiente. El ICL lo produce un solo organismo, el BCRA, y lo publica en su página de principales variables y en su API de estadísticas (variable 40), con dos decimales: 28,31 el 01/11/2025 y 37,21 el 01/11/2026. Cociente: 1,31438, +31,4%.
Lo que recalculamos. La Comunicación «A» 7096 del BCRA (27/08/2020) fija el método: del día 17 de cada mes al 16 del siguiente, el índice crece cada día a una tasa que reparte, en partes iguales, la variación del IPC nacional del INDEC y la del RIPTE de dos meses antes. Rehicimos el índice día por día con el IPC nacional y el RIPTE de la Secretaría de Seguridad Social. Del 01/11/2025 al 01/11/2026 da 1,31453, +31,45%, contra 31,44% publicado: la diferencia de 0,015 puntos es el redondeo a dos decimales. Partiendo de 28,31, el índice recalculado del 01/11/2026 es 37,214, que redondeado da el 37,21 del BCRA. El año anterior da igual: 42,35% recalculado contra 42,33% publicado.
El contraste independiente. El IPCBA de septiembre de 2026 (Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad, informe 2064) mide lo que pagan de alquiler los hogares porteños: «alquiler de la vivienda», 1,5% mensual, 23,0% en el año y 30,9% interanual. No usa el ICL ni lo cita, y confirma la dirección y el orden de magnitud. La diferencia de medio punto se explica por lo que se mide: el IPCBA promedia todos los contratos de la Ciudad, con sus distintos índices y fechas de ajuste; el ICL es una fórmula de precios y salarios para todo el país.
El récord, con su valor previo. Comparamos la variación anual del ICL el día 1 de cada mes desde julio de 2021, la primera fecha con un año de historia (el índice arranca el 01/07/2020). El 31,44% de noviembre de 2026 es el menor de la serie; el anterior era el del 01/08/2026, 31,52%. En 2021 los valores del índice tenían un solo entero y dos decimales, así que esas comparaciones tienen un margen de redondeo de hasta medio punto, que no cambia el orden: la menor de ese año fue 41,0%.
Qué no afirmamos. No sabemos cuántos contratos se ajustan hoy por ICL: desde el Decreto 70/2023 el índice es optativo y no hay un registro público de contratos. Los que se firmaron después pueden usar el IPC, otro índice o un monto fijo, y ajustar cada tres, cuatro o seis meses: para ellos el 31,4% no aplica. La cuenta es para un contrato que cumple su año el 1 de noviembre; si la fecha de ajuste es otra, el resultado cambia (ver la capa 6).
«Cuánto aumenta el alquiler en noviembre» aparece en todas las listas de subas del mes, casi siempre como un porcentaje suelto. Con la serie completa, el número dice algo más: el ICL viene bajando desde hace casi dos años, en noviembre marca su variación anual más baja y queda por debajo de la inflación.
Para el inquilino es un alivio relativo: el alquiler sube menos que los precios, pero cerca de lo que subieron los salarios registrados. Para el propietario es la otra cara de la misma cuenta: el alquiler que cobra compra 1,4% menos que hace un año (1,3144 dividido 1,3335).
La explicación está en la fórmula, y la fórmula también dice qué mirar: mientras los salarios suban menos que los precios, el ICL va a quedar debajo de la inflación. Lo que esta nota no puede decir es cuántos contratos se ajustan con este índice, porque nadie lo registra.
△ ¿Cómo te afecta?
Si alquilás con ajuste anual por ICL y tu contrato cumple año el 1 de noviembre, multiplicá tu alquiler por 1,3144: $400.000 pasan a $525.751. Si cumple otro día, usá el ICL de ese día y el del mismo día del año anterior, en la página del BCRA.
Si tu contrato ajusta más seguido por ICL, la suba es menor pero más frecuente: un ajuste trimestral al 1 de noviembre da 6,3%; uno cuatrimestral, 8,7%; uno semestral, 15,8%.
Si sos propietario y cobrás por ICL, el alquiler ajustado queda 1,4% abajo de la inflación de los últimos doce meses publicados. Si ajustás por IPC, en cambio, seguís a los precios.
Cuánto sube un alquiler por ICL al 1 de noviembre, según cada cuánto ajusta
| Ajuste | ICL de inicio | ICL 01/11/2026 | Suba |
|---|---|---|---|
| Anual (desde 01/11/2025) | 28,31 | 37,21 | 31,4% |
| Semestral (desde 01/05/2026) | 32,13 | 37,21 | 15,8% |
| Cuatrimestral (desde 01/07/2026) | 34,24 | 37,21 | 8,7% |
| Trimestral (desde 01/08/2026) | 35,01 | 37,21 | 6,3% |
| Mensual (desde 01/10/2026) | 36,54 | 37,21 | 1,8% |
Fuente: BCRA, ICL diario. Cálculo propio.
La variación anual del ICL cada 1 de noviembre
01/11/2023: 119,5% (6,08 contra 2,77) · 01/11/2024: 227,1% (19,89 contra 6,08) · 01/11/2025: 42,3% (28,31 contra 19,89) · 01/11/2026: 31,4% (37,21 contra 28,31). Fuente: BCRA. Cálculo propio.
La fórmula del ICL, paso a paso
Según la Comunicación «A» 7096, entre el día 17 de un mes (j) y el 16 del siguiente, el ICL se multiplica cada día por el factor ((IPC de j-2 / IPC de j-3) × 0,5 + (RIPTE de j-2 / RIPTE de j-3) × 0,5) elevado a 1/k, con k los días del mes j. Por eso el índice del 1 de noviembre de 2026 todavía refleja, sobre todo, los precios y los salarios de julio y agosto. El IPC de agosto de 2026 contra agosto de 2025 subió 33,5% (12.276,766 contra 9.193,2441), y el RIPTE, 29,6% ($1.982.518,19 contra $1.530.297,32).