¿Ganó o perdió quien sacó un crédito hipotecario UVA en 2018?
Contra el sueldo, perdió: desde enero de 2018 la UVA, que mueve la cuota y la deuda, se multiplicó por 96,9 y el salario registrado promedio por 73,6. La cuota pesa hoy 31,6% más sobre ese sueldo. Contra los precios, empató, porque la UVA es eso. Y contra el alquiler, la cuota que en 2018 equivalía a un 2 ambientes porteño hoy cuesta 29% más que ese alquiler.
Esta investigación la pidió un lector de Con Interés.
Contesta cuánto subieron la cuota y la deuda de un crédito UVA tomado en 2018 contra el salario promedio registrado (RIPTE y el índice de salarios del INDEC), los precios y los alquileres, con las series oficiales del BCRA, el INDEC, la Seguridad Social y el instituto de estadística porteño. Usa como ejemplo el caso que nos contaron (2 millones de pesos, cuota inicial de 11.000), sin datos de nadie. Queda afuera si la casa vale hoy más o menos que en 2018: no hay una serie oficial de precios de viviendas para todo el país y no sabemos dónde está ni cómo es; sin ese dato, la cuenta completa de "ganó o perdió" no se puede cerrar. Tampoco sabemos cuánto subió el sueldo de cada persona: medimos el promedio.
Un lector sacó en 2018 un crédito hipotecario UVA de 2 millones de pesos, con una cuota de 11.000. Hoy debe más de 100 millones y paga más de un millón por mes. Preguntó si ganó o perdió, si su sueldo subió lo mismo y cómo queda frente a alquilar.
Sus números cierran con las series oficiales. Un crédito UVA no se pacta en pesos sino en UVA, una unidad que el BCRA actualiza todos los días con la inflación. La cantidad de UVA de cada cuota queda fija; lo que cambia es cuántos pesos vale cada una. La UVA valía $21,64 a fines de enero de 2018 y vale $2.150,53 hoy, 13 de octubre de 2026: casi 100 veces más. Una cuota de $11.000 de esa época equivale hoy a $1.093.153, y la deuda que queda, según el plazo, está entre 120 y 169 millones (ver "En contexto").
La pregunta de fondo es si el sueldo acompañó. En promedio, no: el salario de los trabajadores registrados subió 73,6 veces en el mismo período, contra 96,9 de la UVA. No es que la cuota haya subido más que los precios —la UVA sigue a la inflación, y los precios se multiplicaron por 96,7—: es que el salario promedio subió menos que los precios y perdió casi una cuarta parte de su poder de compra. Esa diferencia es la que hace que hoy la misma cuota pese un tercio más en el sueldo.
Cuánto pesa la cuota en el sueldo, mes a mes
La cuota pesó cada vez más en el sueldo promedio: saltó en 2018, tocó su pico en 2024 y hoy está 31,6% arriba
Enero de 2018 a agosto de 2026. Si la línea sube, la misma cuota en UVA se lleva una parte mayor del salario promedio.
La cuota se despegó del sueldo en dos saltos, los dos después de una devaluación. El primero, en 2018: a fin de ese año ya pesaba 12,6% más que en enero. Entre 2019 y 2023 se movió entre 9% y 22% arriba del punto de partida. El segundo salto fue en 2024: con la inflación de diciembre de 2023 y los meses siguientes, la cuota llegó a pesar 39,1% más en junio de 2024, el punto más alto de la serie. Desde ahí bajó un poco y en agosto de 2026 está en 31,6%.
Una aclaración sobre 2020: el decreto 319/2020 congeló las cuotas de los créditos hipotecarios sobre vivienda única desde marzo de ese año, y el decreto 767/2020 estiró el congelamiento hasta el 31 de enero de 2021 y fijó una convergencia gradual hasta julio de 2022. La diferencia no se perdonó: se pasó en UVA, sin intereses, al final del crédito. Por eso la cuota real de cada deudor en esos meses pudo ser menor que la del gráfico, que muestra la cuota pactada.
Depende del mes de 2018 en que se sacó
La inflación de 2018 fue alta, así que el mes importa. Cuanto antes se tomó el crédito, más subió la UVA hasta hoy. Esta tabla muestra, para cada mes de 2018, cuánto vale hoy una cuota que empezó en $11.000 y cuánto más pesa sobre el salario promedio:
| Crédito tomado en | UVA a fin de mes | Una cuota de $11.000, hoy | UVA, hasta agosto de 2026 | Salario promedio (RIPTE) | Cuánto más pesa la cuota |
|---|---|---|---|---|---|
| Enero 2018 | 21,64 | $1.093.153 | x96,9 | x73,6 | +31,6% |
| Febrero 2018 | 22,15 | $1.067.983 | x94,6 | x72,2 | +31,0% |
| Marzo 2018 | 22,61 | $1.046.255 | x92,7 | x70,6 | +31,3% |
| Abril 2018 | 23,13 | $1.022.734 | x90,6 | x68,7 | +31,9% |
| Mayo 2018 | 23,75 | $996.035 | x88,3 | x67,6 | +30,6% |
| Junio 2018 | 24,31 | $973.090 | x86,2 | x67,0 | +28,7% |
| Julio 2018 | 25,02 | $945.477 | x83,8 | x65,5 | +28,0% |
| Agosto 2018 | 25,87 | $914.412 | x81,0 | x64,0 | +26,6% |
| Septiembre 2018 | 26,73 | $884.992 | x78,4 | x62,9 | +24,7% |
| Octubre 2018 | 28,16 | $840.051 | x74,4 | x59,8 | +24,5% |
| Noviembre 2018 | 29,81 | $793.554 | x70,3 | x58,8 | +19,7% |
| Diciembre 2018 | 31,06 | $761.617 | x67,5 | x57,7 | +16,9% |
Fuente: BCRA (UVA) y Secretaría de Seguridad Social (RIPTE). "Hoy" es la UVA del 13 de octubre de 2026 ($2.150,53). La cuota en UVA se calcula con la UVA del último día del mes; en cada banco la conversión inicial pudo hacerse en otra fecha. Cálculo propio, sin seguros ni cargos.
El caso que nos contaron —una cuota que pasó de $11.000 a "más de un millón"— corresponde a un crédito tomado entre enero y abril de 2018: desde mayo, la misma cuota hoy daría menos de un millón. En esos cuatro meses, la cuota pesa entre 31,0% y 31,9% más en el salario promedio que al principio.
Por qué la deuda es más grande que el préstamo, aunque se pagaron ocho años
Prestar 2 millones con una cuota de 11.000 implica que la cuota era el 0,55% del capital. Con el sistema francés, el que usan los bancos para estos créditos, eso corresponde, por ejemplo, a 20 años a una tasa de 2,9% anual sobre la UVA, o a 30 años al 5,2%. En ese sistema, las primeras cuotas son sobre todo intereses y se devuelve poco capital. Para un crédito de enero a abril de 2018, después de unas 101 a 104 cuotas pagadas:
| Plazo | Tasa equivalente | Capital que falta, en UVA | Deuda hoy, en pesos | Deuda hoy, en dólares |
|---|---|---|---|---|
| 20 años | 2,9% | 64% a 65% | $120,6 a $126,5 millones | US$78.000 a US$82.000 |
| 25 años | 4,4% | 77% a 78% | $144,3 a $152,7 millones | US$94.000 a US$99.000 |
| 30 años | 5,2% | 85% | $158,8 a $168,7 millones | US$103.000 a US$110.000 |
Cálculo propio, ilustrativo: sistema francés, cuotas al día, sin seguros, cargos ni el saldo diferido de 2020. Pesos a la UVA del 13 de octubre de 2026; dólares al tipo de cambio minorista promedio vendedor del BCRA del 9 de octubre ($1.537,18).
Todos los casos dan "más de 100 millones", como contó el lector. Y la comparación en dólares ayuda a dimensionar: los 2 millones de 2018 eran entre US$97.000 y US$103.000 al tipo de cambio minorista de esos meses ($19,34 en enero y $20,53 en abril, en promedio). Medida en dólares, la deuda de hoy es parecida o menor que la original. Pesos de hace ocho años y pesos de hoy no se pueden comparar directamente: en ese lapso los precios subieron 98,5 veces.
Contra el alquiler
La cuota subió como los precios; los alquileres, algo menos; el salario promedio, bastante menos
Promedios de cada trimestre. Los alquileres publicados son los precios pedidos en avisos de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires.
El instituto de estadística porteño mide cada trimestre cuánto se pide por alquilar un departamento usado en la Ciudad. En el primer trimestre de 2018, un 2 ambientes (43 m²) se publicaba en promedio a $10.279 por mes y un 3 ambientes (70 m²) a $16.418. La cuota de $11.000 era apenas más que un 2 ambientes. En el segundo trimestre de 2026, el 2 ambientes promediaba $764.485 y el 3 ambientes $1.174.304. En esos mismos meses, la cuota de un crédito de enero de 2018 promediaba $986.221: 29% más que el 2 ambientes y 16% menos que el 3 ambientes.
| 1er trimestre de 2018 | 2do trimestre de 2026 | Veces | |
|---|---|---|---|
| Cuota de un crédito UVA de enero de 2018 | $11.000 | $986.221 | x89,7 |
| Alquiler publicado, 2 ambientes usado, CABA | $10.279 | $764.485 | x74,4 |
| Alquiler publicado, 3 ambientes usado, CABA | $16.418 | $1.174.304 | x71,5 |
Fuente: Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad, informes 1280 (julio de 2018) y 2049 (agosto de 2026), con avisos de Argenprop; el dato de 2026 es provisorio. Cuota: cálculo propio con la UVA promedio de abril a junio de 2026 ($1.940,17). Sube x89,7 y no x88,7 como en el gráfico porque parte de la UVA de fin de enero de 2018, no del promedio del trimestre.
Los avisos muestran lo que se pide por un alquiler nuevo. Para los contratos que ya están en curso, el INDEC mide el precio del alquiler dentro del índice de precios: en el Gran Buenos Aires se multiplicó por 80,4 en el mismo período, también menos que la UVA (88,7). Las dos mediciones dicen lo mismo: desde 2018 la cuota UVA subió más que los alquileres, aunque no hay un solo camino. Entre 2018 y mediados de 2020 los alquileres subieron mucho menos que la UVA; desde julio de 2020 subieron más (de junio de 2020 a septiembre de 2026, el índice del INDEC se multiplicó por 50,2 y la UVA por 38,8).
Hay una diferencia que el precio no muestra: el alquiler se paga para siempre y la cuota se termina. Quien alquila no se endeuda; quien paga la cuota va achicando una deuda que, en UVA, ya es entre 15% y 36% menor que al principio, según el plazo. Si eso compensa el mayor costo depende de cuánto vale hoy la vivienda, un dato que esta nota no puede medir.
△ La cocina del dato
Camino de verificación de la cifra ancla: estadística oficial recalculada, con contraste independiente. La UVA la publica un solo organismo, el BCRA, y el RIPTE otro, la Secretaría de Seguridad Social. El 31,6% es una cuenta propia con las dos series: (96,87 / 73,62) - 1.
1. Los documentos. La UVA sale de la serie oficial del BCRA (variable 31, base 31/3/2016 = 14,05): $21,64 el 31 de enero de 2018, $2.096,27 el 31 de agosto de 2026 y $2.150,53 el 13 de octubre de 2026. El RIPTE sale de la planilla oficial de la Seguridad Social, actualizada a agosto de 2026: $26.929,81 en enero de 2018 y $1.982.518,19 en agosto de 2026, el último dato publicado en su página.
2. El recálculo. La UVA se recalcula con el CER, el coeficiente del BCRA que la mueve: de enero de 2018 a agosto de 2026 da 97,0 veces, contra 96,9 de la UVA publicada. El RIPTE de la planilla coincide con el de la página oficial (mayo a agosto de 2026) y con la serie del portal de datos del Estado que consultamos hoy: los 100 meses de enero de 2018 a abril de 2026, al centavo.
3. El contraste. El índice de salarios del INDEC (asalariados registrados del sector privado), que es otra medición, de otro organismo, da lo mismo: de enero de 2018 a julio de 2026 subió 74,1 veces, contra 95,1 de la UVA; la cuota pesa 28,3% más. Y el IPC nacional del INDEC subió 96,7 veces de enero de 2018 a agosto de 2026, como la UVA, que es lo que debe pasar.
4. Los alquileres. Precios publicados: Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad, informe 1280 (primer trimestre de 2018, cuadros 2.2 y 3.2) e informe 2049 (segundo trimestre de 2026, página 2), con la misma unidad base de 43 y 70 m². Contratos en curso: clase "Alquiler de la vivienda" del IPC del INDEC, región GBA, en la serie de aperturas (132,5224 en enero de 2018, 12.229,8338 en septiembre de 2026).
5. El caso del lector. Las cuotas y las deudas de las tablas son cálculos propios, ilustrativos, con el sistema francés. No conocemos el plazo, la tasa ni el banco del crédito: mostramos qué combinaciones dan los números que nos contaron. Tipo de cambio: minorista promedio vendedor del BCRA.
Qué no afirmamos. Que el lector ganó o perdió en total: falta saber cuánto vale hoy su casa y cuánto subió su propio sueldo. Que convenga cancelar, refinanciar, comprar o alquilar: Con Interés no da esos consejos. El RIPTE es el promedio de los trabajadores registrados estables; un sueldo en particular pudo subir más o menos.
El crédito UVA se diseñó para que la deuda mantenga su valor real: ni más ni menos que la inflación. Eso funciona para el banco siempre. Para quien paga, funciona solo si el sueldo sigue a los precios. Entre 2018 y 2026 el salario promedio registrado no lo hizo, y la diferencia la absorbió quien paga la cuota: para que la cuota pese hoy lo mismo que en enero de 2018, un sueldo promedio debería ser de unos $2,61 millones, no de $1,98 millones.
Es el mismo problema que contamos en septiembre para los créditos nuevos: si el salario sube menos que la UVA, la cuota se come una parte cada vez mayor del ingreso.
△ ¿Cómo te afecta?
Si pagás un crédito UVA, la cuenta que importa es la tuya: dividí la cuota de hoy por tu sueldo de hoy y compará con la misma cuenta del primer mes. Si tu sueldo subió como el promedio y el crédito es de principios de 2018, esa proporción creció alrededor de un tercio.
Si alquilás y pensás en un crédito, el riesgo es este: en ocho años, la cuota de 2018 pasó de valer lo mismo que un 2 ambientes a costar 29% más, porque los alquileres y los sueldos subieron menos que la UVA.
Qué es la UVA y de dónde sale +
La Unidad de Valor Adquisitivo arrancó el 31 de marzo de 2016 en $14,05. Desde entonces se actualiza todos los días con el CER, un coeficiente que sigue a la inflación del INDEC con un desfase de algunas semanas. Por eso la UVA subió casi lo mismo que los precios: no es una tasa de interés, es la inflación. El interés del crédito se paga aparte, sobre el capital en UVA.
El salario promedio, contra los precios +
De enero de 2018 a agosto de 2026, el RIPTE subió 73,6 veces y el IPC nacional, 96,7. Dividido, el poder de compra del salario promedio registrado es 23,9% menor. Esa pérdida no fue pareja: se concentró en 2018 y 2019 (a fin de 2019 el salario real era 17,5% menor que en enero de 2018) y entre fines de 2023 y principios de 2024 (en marzo de 2024 llegó a ser 37,9% menor); desde ahí recuperó una parte. Son los mismos tramos en los que la cuota se despegó del sueldo en el primer gráfico.
Por qué en dólares la deuda no creció +
Entre enero de 2018 y octubre de 2026 el dólar minorista pasó de $19,34 a $1.537,18: 79,5 veces, menos que la UVA (99,4). Aun así, como se fue pagando capital, la deuda de hoy en dólares queda entre US$78.000 y US$110.000 según el plazo, cerca de los US$97.000 a US$103.000 que valían los 2 millones de 2018. Es una forma de medir, no una cotización de la deuda: el crédito se paga en pesos.